V rámci našeho projektu FAMILY CHARITY jsme požádali renomovanou advokátní kancelář o právní stanovisko k okamžité výpovědi z nájmu, kdy jihlavská rodina byla během 1 hodiny vystěhována z dvěmi nezletilými dětmi, z toho jedno má pouze 1,5 roků , doslova na ulici respektivě ulici Matky Boží v Jihlavě.

Dnes jsme obdrželi právní názor této kanceláře obdrželi. Na začátek pouze krátce zopakujeme co se vlastně stalo. A to již s iniciály majitele nemovitosti. Jeho celé jméno samozřejmě známe, ale zveřejníme jej až po podání oficiální žaloby u příslušného soudu.

Majitel nemovitosti J.P., který v Jihlavě vlastní několik nemovitostí podepsal 15.10.2014 nájemní smlouvu s otcem jihlavské rodiny. Nájemní smlouvy je na dobu neurčitou s výpovědní lhůtou 3 měsíců. V listopadu a prosinci 2014 nedostal nájemce od zaměstnavatele mzdu a proto rodina zaplatila za měsíc prosinec pouze zálohu ve výši, aby měli zaplacené energie.

Při podpisu nájemní smlouvy dostal pronajimatel kromě měsíčního nájmu i tzv. Kauci, neboli „jistotu“

I přesto, že pronajimatel měl tuto „jistotu“, měl zaplacenou zálohu na energie, přišel 8.ledna 2015 J.K. do bytu, za nepřítomnosti nájemce, si vynutil po jeho manželce vstup do bytu a do příchodu nájemce , manželku s 1,5 ročním dítětem vystěhoval do ulice Matky Boží.

Z účetních dokladů pak vyplývá, že pokud by započetl dle Občanského zákoníku všechny platby , včetně kauce „jistoty“ pak ke dni 8.ledna 2015, dluží J.K. jako pronajimatel této rodině částku ve výši 2 000,- Kč , neboť součet nájmů, zálohy a kauce činí o 2 000,- Kč více, než měla jihlavská rodina k 8.lednu 2015 zaplatit.

 

Položili jsme tedy advokátní kanceláři tyto otázky:

• Je okamžitá výpověď z bytu, doručená 8.ledna 2015 platná a bylo okamžité vystěhování vynucené pronajimatelem na základě této výpovědi oprávněné?

• Je možné , aby byla podána okamžitá výpověď z nájmu bytu, pouze na základě nezaplacení jednoho nájmu, přičemž byly uhrazeny energie.

• Je možné, aby byla podána nájemce žaloba na neplatnost této výpovědi a veškeré náklady na další opatření byly považovány jako škoda, vzniklá vynuceným odstěhováním z bytu?

 

Zde je tedy právní názor renomované advokátní kanceláře k výše uvedeným zkutečnostem.

Stanovisko:

 

V rámci dotazu je několik právní problémů, které souvisí s jednotlivými ustanoveními podepsané nájemní smlouvy smlouvy:

1.ustanovení čl. III. nájemní smlouvy o jistině (správně dle právní úpravy jistotě) a jejího zaúčtování jako smluvní pokuty.

2.ustanovení čl. III. nájemní smlouvy o okamžitém zrušení smlouvy a vyklizení prostor.

 

Ustanovení § 2235 NOZ mimo jiné stanoví, že se nepřihlíží k ujednáním, která zkracují nájemcova práva dle pododdílu NOZ, který upravuje nájem bytu. Podle názoru naší advokátní kanceláře toto (čl.III nájemní smlouvy) ustanovení o okamžitém zrušení smlouvy zkracuje práva nájemce (obvyklé ukončení nájemního vztahu na dobu neurčitou je výpověď)., resp. obchází zákon !

 

Ustanovení § 2239 NOZ mimo jiné stanoví, že se nepřihlíží k ujednáním, která nájemci ukládají povinnost zaplatit pronajímateli smluvní pokutu. Ustanovení § 2254 odst. 2, které stanoví, že při skončení nájmu pronajímatel vrátí jistotu nájemci; započte si přitom, co mu nájemce případně z nájmu dluží. Nájemce má právo na úroky z jistoty od jejího poskytnutí alespoň ve výši zákonné sazby.Ujednání o smluvní pokutě a rozdílném použití jistoty (nesprávně uvedeno jistiny-viz. Nájemní smlouva) považujeme za ujednání, která nevzbuzují žádné právní účinky. Lze souhlasit s použitím části jistoty v části, kdy byla použita na úhradu dlužného nájemného.

 

Ustanovení § 2285 a násl. (zejména § 2288 NOZ) upravují ukončení nájemního vztahu. Dle výkladu v komentáři se ve vztahu k nezaplacení nájemného se zvlášť závažné považuje nezaplacení nájemného nebo nákladů za služby za dobu alespoň 3 měsíců (odkazujeme současně na ustanovení § 2291 NOZ, podle kterého je možné dát výpověď i bez výpovědní doby při zvlášť závažném porušení povinností nájemce); za hrubé porušení se považuje porušení méně intenzivní než uvedené např. prodlení alespoň 2 měsíců. V tomto smyslu není právní úprava jednoznačná a bude záležet na výkladu. Osobně se přikláníme k výkladu, že nezaplacení nájemného jeden měsíc nebude hrubé porušení a již vůbec nebude zvlášť závažné porušení. Současně je třeba konstatovat, že pronajímatel jako důvod okamžité výpovědi uvedl smluvní ustanovení, o jehož platnosti, resp. toho, zda má vůbec nějaké právní účinky, existují důvodné pochybnosti. Pronajímatel vůbec neuvedl důvod obsažený v zákoně a neuvedl další náležitosti výpovědi uvedené v ustanovení § 2286 NOZ.

 

Z výše uvedených důvodů se lze domnívat, že pronajímatel pravděpodobně porušil povinnosti vyplývající ze zákona a že žaloba o neplatnost výpovědi může být úspěšná.

 

V rámci žaloby o neplatnost výpovědi lze uplatnit i jiný nárok, nicméně je možné, že soud takovéto spojení žalobních nároků neakceptuje a jeden z nároků vyloučí k samostatnému projednání (je to záležitost pouze rozhodnutí soudu). V první řadě by bylo vhodné a nezbytné pronajímatele vyzvat k úhradě dluhu (zbývající části jistoty ponížené o dlužné nájemné).

 

Pokud se týká nároku na náhradu škody, je možné se jej domáhat, pokud skutečná škoda v souvislosti s poručením povinností pronajímatele skutečně vznikla a klient ji uhradil. Klient bude muset škodu prokázat (listiny o úhradě stěhovacích služeb apod.). Rovněž je nezbytné vyzvat pronajímatele k úhradě škody před podáním případné žaloby k soudu.

 

Jak je tedy vidět, nemůže si majitel „splácat „ smlouvu o nájmu tak jak se mu to zlíbí, aby pak mohl v zájmu „převýchovy“ rodinu s dětmi vystěhovat v minus 5st. C na ulici. Dokonce s emůžeme domnívat i to , že pronajimatel se zde dopustil trestného činu, neboť později ( 19.1.2015) Úřad práce – referát poskytnutí nutné dávky v nouzi, vyplatil zpětně, rodině příspěvěk na tzv. Nebezpečí úrazu členů rodiny , která se ocitla v nouzi.

Chceme tím, ale zejména prokázat, že náš projekt FAMILY CHARITY je „bohužel“ smysluplný, už jen proto,že díky naší iniciativě a spolupráci s renomovanou advokátní kanceláři, která nyní bude jihlavskou rodinu u soudu zastupovat, se snad ukáže u nezávislého soudu, zda tvrzení J.K. o nutné okamžité selekci slabých (měl asi na mysli finančně slabých) je nutno řešit okamžitě a radikálně.

 

Možná si pan J.K. spletl dobu kdy se po Jihlavě proháněli molodci z luhaňské brigády, jihlavský Rotary klub rozděloval obecní majetek na svých schůzích a z prodejců vlašáků a salámu Vysočina se přes noc zázračně stávali majitelé domů na Masarykově náměstí. Ukrajinští mafiáni z Luhaňské brigády mají dnes jiné starosti a Rotary klub už asi řeší jen příspěvky. Co bude řešit pan pronajimatel, účastník budoucího soudního sporu, již v této době rozhodně, rozhodně soud.